Comprar para alquilar
Calculadora de rentabilidad de un inmueble en alquiler
Calcula el cashflow esperado, la caja necesaria y la rentabilidad sobre el efectivo invertido de un inmueble destinado a alquiler.
Parte del precio, la reforma y los costes de adquisición reales.
Ajusta ITP o IVA, financiación, alquiler esperado y vacancia.
Obtén caja necesaria, cuota mensual y cash-on-cash estimado.
Resumen de entrada
- Precio de compra
- -
- Caja total necesaria
- 0 €
- Financiación
- 80% @ 3%
- Renta mensual
- -
Resultado de compra
Compra
Hipoteca
Caja
Completa los datos para ver cuánta caja exige la compra y qué flujo mensual podría dejar.
Cómo se estima la rentabilidad
La calculadora suma el precio de compra, la reforma y los costes de adquisición. Separa la parte que financia el banco de la caja que aportas tú, incluidos impuestos, honorarios y la entrada.
Sobre el alquiler esperado descuenta la vacancia y los gastos recurrentes, y resta la cuota hipotecaria. Con el flujo neto y la caja aportada estima la rentabilidad sobre el efectivo invertido.
Es una estimación orientativa. Los impuestos, los costes bancarios y los gastos deducibles dependen de la comunidad autónoma y de tu situación, y pueden cambiar.
Elige una renta y unos gastos comparables
Contrasta el alquiler esperado con viviendas similares en ubicación, superficie y estado. Una renta anunciada es un punto de partida: comprueba también qué gastos incluye y si el inmueble se alquila en condiciones comparables a las tuyas.
Introduce los gastos recurrentes como una media mensual. Suma los costes que asumirás, como comunidad, seguros, mantenimiento y gestión; divide entre doce los importes anuales. La cuota hipotecaria se calcula por separado para evitar contarla dos veces.
Del alquiler anunciado al flujo de caja
Flujo mensual = alquiler esperado × (1 − vacancia) − gastos recurrentes − cuota hipotecaria. El modelo mantiene estos importes constantes y multiplica el flujo mensual por doce para estimar el anual. La cuota incluye el pago de principal e intereses.
Ejemplo ilustrativo: con 900 € de alquiler, un 5 % de vacancia, 150 € de gastos y 500 € de cuota, la renta ajustada es de 855 € y el flujo mensual es de 205 €. El flujo anual estimado sería de 2.460 €, antes del IRPF personal y de cualquier gasto no incluido en la simulación.
Cómo leer el cash-on-cash
Cash-on-cash anual = flujo de caja anual ÷ efectivo aportado × 100. El efectivo incluye la parte no financiada del precio, los impuestos de adquisición, los honorarios, la reforma y los otros costes iniciales introducidos. No equivale a dividir el alquiler bruto por el precio del anuncio.
Si el flujo anual del ejemplo es de 2.460 € y aportas 50.000 €, el cash-on-cash sería del 4,92 %. El indicador no incorpora una posible revalorización ni suma la amortización de la deuda como ingreso de caja. Compáralo con otras operaciones que utilicen la misma definición y el mismo periodo.
Comprueba cuánto margen tiene la operación
Repite el cálculo con un alquiler menor, más vacancia o gastos mayores. Cambia una hipótesis cada vez para entender su efecto y combina después los cambios en un escenario más exigente. Estos escenarios son pruebas de sensibilidad, no previsiones de lo que va a ocurrir.
En el ejemplo, reducir la renta de 900 € a 850 € y subir la vacancia del 5 % al 10 %, manteniendo los gastos y la cuota, deja 115 € mensuales. Revisa si ese margen cubre los costes que aún no hayas contemplado y la liquidez que necesitas cuando los pagos no se reparten uniformemente durante el año.
Preguntas sobre la rentabilidad de un inmueble en alquiler
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y cash-on-cash?
La rentabilidad bruta relaciona el alquiler anual sin descontar gastos con el precio de compra. El cash-on-cash relaciona el flujo de caja anual, después de los gastos y las cuotas de financiación incluidos en la simulación, con el efectivo aportado. La calculadora muestra este último indicador, por lo que no conviene compararlo directamente con una rentabilidad bruta anunciada.
¿Cómo se calcula el flujo de caja mensual del alquiler?
Primero se multiplica el alquiler esperado por uno menos el porcentaje de vacancia. A esa renta ajustada se le restan los gastos recurrentes y la cuota hipotecaria. Por ejemplo, 900 € al mes con un 5 % de vacancia dejan 855 € de renta ajustada; al restar 150 € de gastos y 500 € de cuota, el flujo mensual estimado es de 205 €.
¿Qué gastos debo incluir en los gastos recurrentes?
Incluye los gastos que soportarás como propietario: comunidad, seguros, mantenimiento, gestión y otros costes periódicos de tu operación. Convierte los importes anuales a una media mensual antes de sumarlos; por ejemplo, un gasto anual de 600 € equivale a 50 € mensuales. No añadas de nuevo la cuota hipotecaria, porque la calculadora la descuenta por separado.
¿Qué significa la vacancia y cómo afecta al resultado?
La vacancia reduce el alquiler esperado para representar periodos sin ingreso. Un 5 % significa que el modelo utiliza el 95 % de la renta mensual indicada, repartiendo esa reducción de forma uniforme durante el año. No predice qué meses estará vacía la vivienda ni reproduce el calendario de un impago; sirve para comparar hipótesis de ingreso.
¿El flujo de caja neto incluye mi IRPF y la revalorización de la vivienda?
El flujo neto de esta simulación descuenta la vacancia, los gastos recurrentes introducidos y la cuota hipotecaria. No calcula tu IRPF personal ni suma una posible revalorización o una venta futura. Tampoco proyecta subidas del alquiler ni cambios futuros del tipo de interés: utiliza las condiciones que has introducido.
¿Cómo influyen los impuestos de compra y la reforma en el cash-on-cash?
Se suman al efectivo que aportas, junto con la parte no financiada del precio y los demás costes iniciales incluidos. Con el mismo flujo anual, una aportación mayor reduce el cash-on-cash. Por ejemplo, un flujo de 2.460 € al año sobre 50.000 € de efectivo supone un 4,92 %; sobre 60.000 €, supone un 4,10 %.
¿Un cash-on-cash positivo significa que la inversión es buena?
Significa que, con las hipótesis introducidas, el flujo anual estimado es positivo respecto al efectivo aportado. No mide por sí solo el riesgo, la liquidez, el tiempo de gestión ni los gastos que hayas omitido. Compara también un escenario con menos renta, más vacancia, mayores gastos o una financiación más cara y revisa cuánto margen conserva la operación.