Mi inquilino no paga: protocolo paso a paso ante el impago
Que un inquilino deje de pagar es uno de los escenarios que más temen los propietarios, y también uno en los que es más fácil equivocarse. La reacción instintiva —cortar la luz, presentarse en el piso, cambiar la cerradura— es precisamente la que puede volverse en tu contra. Actuar bien significa seguir un protocolo ordenado que deje rastro de cada paso y proteja tu posición si el asunto acaba en el juzgado.
En esta guía tienes ese protocolo: qué hacer en las primeras horas, cuándo y cómo enviar el burofax, qué es el desahucio por impago y cuánto tarda de verdad, y cómo reducir las probabilidades de que vuelva a pasar. Es información general, no asesoramiento jurídico: para un caso concreto, consulta con un abogado.
Ante un impago, tu mejor herramienta no es la fuerza, sino el rastro documental. Lo que puedas probar pesa más que lo que hagas.
Primeras 48 horas: qué hacer y qué no hacer
Un recibo devuelto no siempre es una señal de morosidad: puede ser un descuido, un problema puntual de cuenta o un malentendido. Por eso el primer paso es un contacto directo y cordial —una llamada, un mensaje— para confirmar qué ha pasado y dejar constancia por escrito de que has reclamado. Muchos impagos se resuelven aquí, sin más.
Lo que no debes hacer bajo ningún concepto es tomarte la justicia por tu mano. Son vías que parecen atajos y son, en realidad, delitos.
| Qué SÍ hacer | Qué NO hacer |
|---|---|
| Contactar y confirmar qué ha pasado | Cortar la luz, el agua o el gas |
| Dejar constancia escrita de cada reclamación | Cambiar la cerradura |
| Enviar un burofax si no hay respuesta | Entrar en el inmueble sin permiso |
| Acudir a la vía judicial (desahucio) | Amenazar o coaccionar al inquilino |
¿Por qué cortar los suministros te convierte a ti en el infractor?
Cortar la luz, el agua o el gas, cambiar la cerradura o entrar en el inmueble sin permiso para presionar al inquilino puede constituir un delito de coacciones y, según el caso, de allanamiento. El resultado es que el propietario, que empezó siendo la parte perjudicada por el impago, pasa a ser el infractor, con una denuncia en su contra y su posición debilitada en el futuro juicio. Por muy injusta que parezca la situación, la vía es siempre la legal.
El protocolo: del recordatorio al burofax
Si el contacto inicial no resuelve el impago, se activa una secuencia ordenada, de menos a más formal:
- Recordatorio amistoso. Por escrito (email, mensaje), confirmando el importe pendiente y dando un plazo breve para regularizar.
- Requerimiento formal de pago. Si no hay respuesta, un requerimiento más serio, ya con tono y contenido jurídico, advirtiendo de las consecuencias.
- Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. El paso clave antes de la vía judicial.
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¿Qué es un burofax y por qué es el paso decisivo?
El burofax es un envío que acredita de forma fehaciente qué enviaste, a quién y cuándo, con acuse de recibo. Es la prueba que un juez admite sin discusión de que reclamaste el pago antes de demandar. Un email o un WhatsApp pueden ayudar, pero no tienen la misma fuerza probatoria. Por eso el burofax con certificación de contenido es el requerimiento fehaciente por excelencia en los impagos de alquiler.
El burofax no es un trámite burocrático más: es la frontera entre «le dije que pagara» y «puedo demostrar que le requerí el pago». Esa diferencia decide juicios.
Qué debe incluir un burofax de reclamación
Un burofax de reclamación de rentas debe incluir, como mínimo:
- Identificación completa del arrendador y del arrendatario.
- Referencia al contrato de arrendamiento (fecha y, si procede, datos de la finca).
- Detalle de las mensualidades impagadas y el importe total adeudado.
- Un plazo concreto para el pago.
- La advertencia expresa de que, de no atender el pago, se iniciarán acciones judiciales de desahucio y reclamación de rentas.
Conviene conservar el justificante de envío, el acuse de recibo y la certificación de contenido: son la base documental de la demanda.
La vía judicial: desahucio por impago y tiempos reales
Si el burofax no surte efecto, el siguiente paso es la demanda de desahucio por falta de pago, que suele acumularse con la reclamación de las rentas adeudadas en un mismo procedimiento (juicio verbal). Conviene ir con abogado y procurador.
Un concepto importante es la enervación: la ley permite al inquilino, por lo general una sola vez, paralizar el desahucio pagando todo lo que debe. Esa posibilidad tiene límites —por ejemplo, no suele proceder si ya se le requirió el pago con suficiente antelación y no atendió, o si ya enervó antes—, pero es una de las razones por las que el requerimiento previo (el burofax) importa tanto.
Sobre los plazos, conviene ser realista: aunque el procedimiento está pensado para ser ágil, entre la presentación de la demanda, la admisión, el señalamiento de la vista y el lanzamiento pueden pasar desde varios meses hasta más de un año, según la carga del juzgado y las incidencias del caso. Esa duración es, en sí misma, el mayor coste del impago, y la mejor razón para prevenirlo.
Cómo prevenir el próximo impago
La mejor gestión de un impago es la que evita que ocurra. Tres palancas, de la entrada a la convivencia:
- Scoring y estudio de solvencia del inquilino antes de firmar: ingresos estables, continuidad laboral, historial. No elimina el riesgo, pero lo reduce mucho.
- Garantías adicionales: fianza legal, garantía adicional, aval o un seguro de impago de alquiler, que traslada buena parte del riesgo a la aseguradora. Dedicamos a esta opción una guía propia.
- Detección temprana: cuanto antes sepas que un recibo no ha entrado, antes actúas y menos se acumula la deuda.
Esa última palanca es la más infravalorada, y es puramente operativa.
Detecta el impago el día 1, no el día 20
La diferencia entre un impago controlado y uno que se descontrola suele estar en el tiempo de reacción. Si te enteras de que un recibo no ha entrado tres semanas tarde, ya hay dos mensualidades en juego y el inquilino ha tomado ventaja. Si lo sabes el mismo día, el recordatorio sale de inmediato y muchos casos no pasan de ahí.
Una plataforma como Housely detecta el recibo no cobrado en el momento y dispara avisos y recordatorios automáticos sin que tengas que vigilar la cuenta a diario ni iniciar tú la conversación incómoda. El sistema lleva el seguimiento del impago desde el minuto uno y deja registrado cada recordatorio, que es justo el rastro documental que luego da fuerza a tu reclamación.
Detectar el impago a tiempo no evita todos los conflictos, pero convierte la mayoría en un recordatorio de dos líneas en lugar de en una demanda.