¿Quién paga la tasa de basuras y los gastos de comunidad en un alquiler?
Es una de las dudas más frecuentes —y más discutidas— entre propietarios e inquilinos: cuando llega el recibo de la basura o la derrama de la comunidad, ¿a quién le toca pagarlo? La respuesta no es «depende» a secas: hay reglas claras en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y lo que marca la diferencia casi siempre es qué se pactó por escrito en el contrato.
En esta guía te explicamos qué dice la ley sobre la tasa de basuras y los gastos de comunidad, cómo se pueden repercutir al inquilino y dónde está el límite, con una tabla resumen para que no te queden dudas.
La regla de oro del alquiler: un gasto solo se puede repercutir al inquilino si está pactado por escrito en el contrato. Sin cláusula, lo paga el propietario.
La regla general de la LAU sobre gastos repercutibles
El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que las partes acuerden que los gastos generales del inmueble —incluidos los de comunidad y determinados tributos— corran a cargo del inquilino. Pero para que eso sea válido, la ley exige dos condiciones:
- Que el pacto conste por escrito en el contrato.
- Que se determine el importe anual de esos gastos en el momento de la firma.
Si el contrato no dice nada sobre quién paga estos gastos, la respuesta por defecto es clara: los asume el propietario. No se pueden reclamar retroactivamente gastos que no se pactaron.
Este segundo requisito —determinar el importe anual— se pasa por alto a menudo y es importante. No basta con escribir «los gastos de comunidad corren a cuenta del inquilino»: la ley pide que se indique a cuánto ascienden en el momento de la firma (por ejemplo, «gastos de comunidad: 480 € anuales»). Una cláusula genérica sin importe puede ser discutida por el inquilino, así que conviene redactarla con la cifra concreta.
La tasa de basuras: quién la paga tras la nueva normativa
La tasa de residuos (lo que coloquialmente llamamos «tasa de basuras») se ha generalizado en los municipios españoles a raíz de la normativa estatal que obliga a los ayuntamientos a implantar una tasa específica de recogida y tratamiento de residuos. Esto ha hecho que muchos propietarios reciban por primera vez un recibo que antes no existía o estaba integrado en otro tributo, y de ahí que la duda sobre quién la paga se haya disparado.
¿Quién la paga? Como es un gasto asociado al uso de la vivienda, puede repercutirse al inquilino si el contrato lo recoge expresamente. Si no hay cláusula que lo contemple, corresponde al propietario, que es el titular del inmueble frente al ayuntamiento.
En la práctica, lo habitual y recomendable es dejarlo por escrito: como es un gasto ligado al consumo y uso diario de la vivienda, tiene sentido que lo asuma quien vive en ella, pero solo si se pactó. Ten en cuenta, además, que el importe y la forma de cobro de esta tasa varían mucho de un municipio a otro, así que conviene revisar cómo la aplica tu ayuntamiento antes de fijar la cláusula.
¿Se puede repercutir la tasa de basuras si el contrato ya está firmado y no lo incluía?
No de forma unilateral. Si el contrato en vigor no contempla la repercusión de la tasa, no puedes empezar a cobrarla al inquilino sin su acuerdo. Tendrías que esperar a una renovación o novación del contrato y pactarlo por escrito, con su importe determinado.
¿La tasa de basuras es deducible para el propietario?
Cuando la tasa la paga el propietario (no la repercute), es un gasto asociado al inmueble arrendado y, como tal, deducible del rendimiento del capital inmobiliario en la declaración de la renta. Guardar el recibo y tenerlo categorizado es lo que permite justificar esa deducción.
Gastos de comunidad: ordinarios y extraordinarios
Los gastos de comunidad siguen la misma lógica del artículo 20, pero con un matiz importante que conviene distinguir:
- Gastos ordinarios (limpieza, ascensor, portería, mantenimiento): son los gastos corrientes de la comunidad y pueden repercutirse al inquilino si el contrato lo establece.
- Gastos extraordinarios y derramas (arreglo de fachada, cambio de ascensor, obras estructurales): estos corresponden siempre al propietario, aunque el contrato diga otra cosa respecto a los ordinarios. Son inversiones sobre el inmueble, no gastos de uso.
¿Quién paga la derrama de la comunidad en un alquiler?
La derrama la paga el propietario, en todos los casos. Una derrama financia una mejora o reparación extraordinaria del edificio —un activo que es propiedad del arrendador—, por lo que no puede trasladarse al inquilino ni siquiera con cláusula en el contrato. Es uno de los errores más habituales: intentar repercutir una derrama al inquilino no es válido, y hacerlo puede dar pie a una reclamación.
La lógica de fondo es sencilla: el inquilino paga por usar la vivienda, no por mejorarla. Todo lo que revalorice o repare estructuralmente el inmueble beneficia al propietario, que es quien conserva el activo cuando el inquilino se marcha, y por eso le corresponde asumirlo.
¿Qué pasa si el inquilino se niega a pagar un gasto que sí está en el contrato?
Si el gasto está correctamente pactado por escrito y con su importe determinado, el impago de esa cantidad se trata como un impago más de las obligaciones del contrato. Conviene documentar la reclamación por escrito antes de dar cualquier paso, porque esa comunicación será la base de cualquier reclamación posterior.
Tabla resumen: quién paga cada gasto
| Gasto | Por defecto (sin cláusula) | Con cláusula en contrato |
| Tasa de basuras | Propietario | Puede pagarla el inquilino |
| Comunidad (gastos ordinarios) | Propietario | Puede pagarlos el inquilino |
| Comunidad (derramas / extraordinarios) | Propietario | Propietario (siempre) |
| IBI | Propietario | Puede repercutirse al inquilino* |
| Suministros (luz, agua, gas) | Inquilino (por consumo) | Inquilino |
*El IBI merece un análisis aparte; lo tratamos en detalle en nuestra guía sobre quién paga el IBI en un alquiler.
¿Los suministros (luz, agua, gas) también hay que pactarlos?
Los suministros individuales por consumo (los que tienen contador propio) corresponden normalmente al inquilino, ya que responden a su uso directo. Aun así, es recomendable dejar claro en el contrato quién figura como titular de cada suministro para evitar confusiones, sobre todo al inicio y al final del contrato, cuando se hacen los cambios de titularidad.
Registra cada gasto en su categoría y conoce tu rentabilidad real
Saber quién paga cada cosa es el primer paso. El segundo es llevar el control: qué gastos has repercutido, cuáles asumes tú y cómo afectan a la rentabilidad real de cada inmueble. Cuando gestionas varias propiedades, con sus distintos pactos de reparto, ese seguimiento a mano se complica rápido: un piso donde el inquilino paga la comunidad, otro donde no, un tercero con la basura repercutida y el IBI a tu cargo…
Una plataforma como Housely permite registrar y categorizar cada gasto —basuras, comunidad, IBI, suministros— asignándolo a su propiedad y distinguiendo lo repercutible de lo que asumes tú. Así ves de un vistazo el gasto real de cada inmueble y cómo impacta en su rentabilidad, sin hojas de cálculo paralelas.
Un gasto bien categorizado hoy es una deducción bien justificada en la próxima declaración.
¿Por qué la tasa de basuras va a generar más conflictos de los que parece?
Teniendo en cuenta todos los datos —la reciente generalización de la tasa de residuos en los municipios, el hecho de que solo puede repercutirse si estaba pactada por escrito, y el patrón estacional de estas búsquedas, que se disparan en otoño coincidiendo con la llegada de los recibos— se dibuja un problema que aún no ha estallado del todo: buena parte del parque de alquiler vigente se firmó antes de que esta tasa existiera o se generalizara, por lo que sus contratos no la contemplan.
La consecuencia lógica es que muchos propietarios se encuentran con un recibo nuevo que, legalmente, no pueden trasladar a su inquilino hasta la próxima renovación del contrato. Nuestra hipótesis es que esto va a producir una oleada de fricciones y de intentos de repercusión mal hechos durante los próximos ciclos de renovación, a medida que los propietarios descubran que no pueden cobrar sin más un gasto que consideran «de quien usa la vivienda». El propietario que se anticipe —revisando sus contratos y dejando pactada la cláusula, con su importe, en la próxima renovación— se ahorrará el conflicto; el que reaccione tarde se lo encontrará.